El reglamento de régimen interior en las comunidades de propietarios

¿Qué es y qué puede regular el reglamento de régimen interior de las Comunidades de Propietarios?

A diferencia del Estatuto, el Reglamento es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, teniendo en cuenta que no es necesaria su existencia.  

Se regula en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal en los siguientes términos. 

“Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y zonas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. 

La Ley no exige que las Comunidades dispongan de dicho Reglamento, no obstante, en caso de disponer del mismo, su cumplimiento es obligatorio, al igual que cualquier otro acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes. 

A continuación, damos respuesta a las preguntas más frecuentes que nos plantean nuestros clientes respecto del Reglamento de Régimen Interior: 

¿Cuándo debe otorgarse?

Puede hacerlo el promotor, lo que no significa que tenga fuerza o categoría de Estatuto, por lo que podrá ser modificado en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 LPH.  

Igualmente puede ser acordado con posterioridad en Junta de propietarios con este mismo quorum. 

¿Es necesaria la inscripción registral?

No, además, no cabe esta inscripción. 

La Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 señala que el RRI no tiene acceso al Registro de la Propiedad, dado que los acuerdos que en él se recogen pueden adoptarse por mayorías, mientras que para la aprobación de un Estatuto se requiere unanimidad en la medida en que modifican derechos y obligaciones de los distintos copropietarios. 

Entonces, ¿no vincularía a los nuevos propietarios?

Los nuevos propietarios no estarán vinculados al no figurar estas normas inscritas en el Registro de la Propiedad. 

La Comunidad de Propietarios podría exigir su cumplimiento judicialmente frente a los propietarios que en su momento dieron su conformidad con el Reglamento, exigencia que podría encauzarse a través de una demanda declarativa ordinaria (art. 249.1.8.º LEC). 

¿Cuáles son los límites del Reglamento de Régimen Interior?

El RRI no puede establecer obligaciones y/o prohibiciones que afecten a la propiedad privada. No es posible que en el Reglamento se diga, por citar algún supuesto concreto a modo de ejemplo, que una vivienda no podrá destinarse a despacho profesional o que en un local no se podrá instalar un determinado negocio.  

Y lo mismo si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exoneraciones, toda vez que son cuestiones que están fuera del Reglamento y que únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto. 

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Teniendo en cuenta que la Comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable una norma comunitaria, dentro del Reglamento, que permita el corte de la luz o la privación de otros servicios generales a un copropietario, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva que puede dar lugar, incluso, a una denuncia penal. 

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la Comunidad pueda establecer en el RRI algún tipo de sanción; por ejemplo, establecer intereses de demora en caso de incurrirse en demora en el pago de las cuotas comunes.  Sanciones que vienen siendo admitidas por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso. Este tipo de acuerdos pueden ser adoptados por los propietarios, igualmente, en el marco de una Junta General (ordinaria o extraordinaria) sin que precise la adopción de un RRI. 

En el caso de que un propietario no cumpla con las normas previstas en el Reglamento de Régimen Interior, no hay soluciones inmediatas que pueda adoptar la Junta General. Si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso del Reglamento y de los avisos verbales, la única vía que existe es solicitar el auxilio de los órganos jurisdiccionales. 

<Artículo elaborado por el Departamento Jurídico de GAMO Abogados, Administración y Gestión.>