¿QUÉ NOVEDADES INTRODUCE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA?

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023, y en el Senado el 18 de mayo. La Ley entrará en vigor al día siguiente de su inclusión en el BOE y siempre antes del 28 de mayo.

Esta ley incluye medidas que tienen por objetivo aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, a fin de evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda., Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que pretenden contribuir a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.

De entre la multitud de novedades, cabe destacar las siguientes:

LIMITACIÓN EN LAS SUBIDAS DE PRECIOS

Esta nueva Ley permitirá a Comunidades y Ayuntamientos determinar la existencia de zonas de mercado tensionado para, en ellas, establecer limitaciones a los precios del alquiler. Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:

• Que la carga media del coste del alquiler junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
• Que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.

AMPLIACIÓN DE LOS PLAZOS DE LOS CONTRATOS

La ley establece un plazo mínimo de 5 años para los contratos de alquiler de vivienda y un máximo de 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Con esta medida, se busca dar mayor estabilidad a los inquilinos y evitar que se vean obligados a buscar una nueva vivienda cada pocos años.

MAYOR PROTECCIÓN FRENTE A LOS DESAHUCIOS

La nueva ley establece medidas para proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad frente a los desahucios, como la creación de un fondo de ayuda al alquiler o la posibilidad de negociar un aplazamiento del pago de la renta.

Con la entrada en vigor de esta nueva Ley, se prohíbe que se lleven a cabo desahucios sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

fomento del alquiler social

Se incluyen medidas para fomentar el alquiler social, como la reserva del 30% de las viviendas de promoción pública para este fin o la posibilidad de destinar viviendas vacías a este tipo de alquiler.

regulación de viviendas de uso turístico 

La ley regula las viviendas de uso turístico y establece requisitos para su uso, con el fin de evitar la especulación y garantizar que las viviendas destinadas a este fin cumplen con las normas de calidad y seguridad.

Los detractores de la normativa argumentan que limitar los precios de los alquileres podría desincentivar la inversión en viviendas en alquiler, lo que a su vez podría provocar una disminución de la oferta de vivienda. Además, algunos críticos han señalado que la normativa no aborda la necesidad de aumentar la oferta de vivienda, que es uno de los principales problemas del mercado inmobiliario en España.

NUEVA DEFINICIÓN DE GRAN PROPIETARIO / TENEDOR Y VIVIENDA VACÍA 

Se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.

Se introduce modificaciones en relación con las viviendas vacías para que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.

En conclusión, la nueva Ley de Vivienda es una normativa que busca mejorar el acceso a la vivienda y regular el mercado inmobiliario. Si bien ha generado controversia por las medidas que introduce, su objetivo es proteger a los inquilinos y fomentar el alquiler asequible, necesidad urgente en un mercado cada vez más tensionado.

PENALIZACIONES FISCALES A LOS PISOS VACÍOS 

El contrapunto de los incentivos fiscales son las penalizaciones a las que se expondrán los propietarios de pisos vacíos. La nueva ley de vivienda ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente a quienes mantengan sus inmuebles sin ocupar, con el fin de fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%.

Se considerará que un inmueble está “desocupado con carácter permanente” cuando permanezca vacío “de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años”, siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.