¿PUEDO REALIZAR OBRAS EN LOS ELEMENTOS COMUNES DE MI COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

La Junta General de Propietarios tiene encomendada, entre otras muchas obligaciones, la aprobación de presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de cualquier elemento común de la Comunidad (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Al objeto de analizar el alcance de las obras que pueden llevarse a cabo en las zonas comunes de las comunidades de propietarios, conviene partir de la diferenciación entre distintos tipos de obras:

• Obras urgentes.
• Obras obligatorias.
• Obras necesarias.
• Obras de mejora.

1. obras urgentes en la comunidad de propietarios

Entendemos por obras urgentes aquellas que se realizan para la conservación o reparación de elementos comunes y que resultan imprescindibles y urgentes, ya que de no realizarse, podrían ocasionar daños.

¿Puede una obra calificarse como urgente aunque implique una modificación de alguna instalación comunitaria?

Sí, tal y como afirma una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (n.º 35/2021, de 4 de febrero): “El art. 20.1 de la LPH impone al administrador de la comunidad la obligación, entre otras de “atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”.

2. obras obligatorias en la comunidad de propietarios

Este tipo de obras, precisamente por su carácter obligatorio, deberán ser abonadas por el conjunto de propietarios de la comunidad y no requieren acuerdo de la junta, independientemente de que modifique o no el título constitutivo o los estatutos. La Junta General de propietarios se limitará a acordar la distribución económica de la derrama pertinente, así como establecer los términos en los que habrá de abonarse aquella (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿Debo responder por los gastos que deriven de las obras obligatorias si soy nuevo propietario?

Sí, y además hemos de advertir que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

3. obras necesarias en la comunidad de propietarios

Se califican como tales las obras “que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación” (artículo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal).

Es decir, se trata de obras destinadas a:

• La conservación del inmueble, así como de sus servicios e instalaciones comunes.
• El mantenimiento de los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
• Las derivadas de una imposición por parte de la Administración del deber de conservación.

Una importante fuente de conflictos en este tipo de obras es la delimitación de la obligación de la comunidad de propietarios de llevar a cabo las obras y cuando son estrictamente necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble, existiendo numerosas sentencias que se pronuncian sobre este tema.

4. obras de mejora en la comunidad de propietarios

Debemos calificar de “mejoras” aquella obras que no pueden ser exigibles por los propietarios en la medida en que no deban considerarse necesarias. Ello no impide que las referidas obras puedan ser propuestas y votadas en la Junta de Propietarios con la finalidad de mejorar la calidad y la comodidad de los elementos comunes.

La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 10 no proporciona una definición clara de las denominadas “obras de mejora”, correspondiendo a la Junta General de Propietarios decidir acerca de la naturaleza de las obras que se fueren a realizar.   Ello no impide que existan diferentes aspectos de estas obras que orienten acerca de su identificación:

• No ser exigibles.
• Deben ser votadas en junta de propietarios y aprobarse con el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios, que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación.
• El propietario que vote en contra no estará obligado al pago de las mismas si su coste supera el de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque podrá ser privado del beneficio implementado cuando por su naturaleza esto sea posible.