Cláusulas nulas en el contrato de alquiler de vivienda

Exponemos, a continuación, las cláusulas más frecuentes introducidas en el contrato de alquiler de vivienda y que serían nulas

  

Duración del contrato. Los arts. 9 y 10 LAU establecían un plazo mínimo para el arrendatario de tres años. A esto se añadió una prórroga legal de un año en los contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (a tenor de la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013).

Desistimiento voluntario del arrendatario. Hay mucha diferencia entre los contratos anteriores y posteriores al 6 de junio de 2013 en cuanto al plazo para que el arrendatario pueda avisar de su desistimiento del contrato. Es importante poner de manifiesto que no cabe redactar cláusulas en contra de este precepto, como sería pactar una indemnización mayor que una mensualidad por año que falte por cumplir del contrato.

Derecho de subrogación. El único pacto permitido a las partes es que el arrendatario renuncie a este derecho en detrimento de sus familiares y solo una vez que se haya cumplido el plazo legal establecido en el art. 9. Esto es, cinco años en los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013 y tres años en los posteriores, (art. 16, apdo. 4, LAU). Cualquier cláusula de renuncia en cualquier momento anterior no sería válida.

Revisión renta: Otra cuestión es la revisión de la renta. El art. 18 LAU 29/1994 no permite establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de la renta dentro de los cinco primeros años para los arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013 y, dentro de los tres primeros años para los contratos posteriores. Igualmente, respecto al sistema a utilizar para calcular esta revisión, la redacción de la cláusula contractual no podrá contravenir lo dispuesto en la Ley, ni podrá quedar en manos del arrendador negar la aplicación de un sistema de revisión.

Gastos de comunidad. El art. 20 permite repercutir los gastos del edificio, pero solo en los términos fijados en este precepto, tanto para los arrendamientos anteriores como para los posteriores a la Ley 4/2013.  La cláusula sobre la que se apoye esta repercusión solo puede contemplar los gastos derivados de los servicios comunitarios que realmente recibe el arrendatario. Para esto se establece un aumento máximo por año que no puede exceder del doble del índice pactado para la renta con independencia de que en la Comunidad se hubiera pactado un incremento superior. Cualquier cláusula que indique un aumento mayor sería nula.

Obras de conservación:  Conforme al art. 21 LAU, el arrendador está obligado a hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. No es posible, o no tendrá validez, una cláusula introducida en el contrato en contra de este precepto en el sentido de que el arrendatario será el responsable de estas obras, o la renuncia a este derecho.

Derecho de tanteo y retracto: Para los contratos formalizados antes de la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años (plazo mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994). A partir de la reforma, la libertad de renuncia es total cualquiera que sea la duración del contrato.