Viviendas de uso turístico: así funciona el alquiler vacacional

Novedades en la normativa sobre alquiler vacacional

Modificaciones introducidas por el artículo 5 LAU

El junio de 2013 entró en vigor la ley 4/2013 que modificó muchos artículos de la ley de arrendamientos urbanos vigentes hasta la fecha. El artículo 5 e) LAU se redactó en términos tales que excluye del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

 

A partir de este momento, el arrendador y el arrendatario ya no deberán hacer un contrato basado en la LAU, sino que han de formalizar su relación arrendaticia mediante un contrato regulado por las normas del Código Civil (en materia de arrendamientos). A este marco hay que atenerse cuando estos arrendamientos cumplan, conjuntamente, todas y cada una de las siguientes condiciones:

 

• Cesión temporal de la finca.
• Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de la vivienda (habitaciones) sí podrán acogerse al contrato de temporada de la LAU.
• Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
• Que esa vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).
• Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
• Que la cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente comunidad autónoma.

Competencias en materia turística

Hecha la anterior aclaración, no hay que perder de vista que la Constitución española (CE) prevé que las comunidades autónomas (CCAA) puedan asumir competencias en materia de turismo (artículo 148.1.18° CE). Ello abre la puerta a la posibilidad de que cada CCAA regule el arrendamiento de viviendas de uso turístico o vacacional  estableciendo unos requisitos administrativos que habrán de cumplirse en el acto privado consistente en el arrendamiento de una vivienda vacacional.

Cuando la finca se encuentre en una CCAA que haya optado por no regular ni de forma general (a través de una ley general de turismo) ni específica (a través de una norma que regule las viviendas de uso turístico) los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional, el acto jurídico privado entre arrendador y arrendatario no estará sujeto a ningún requisito administrativo, y la relación arrendaticia deberá regularse a través del contrato de temporada previsto en la LAU (siempre que falte alguno de los requisitos enumerados por el referido art. 5 de la LAU).  Por descontado, esa CCAA no podrá imponer sanciones sobre una actividad que no ha regulado.

Cuando la CCAA no hubiera regulado específicamente (por Decreto) el arrendamiento de las viviendas de uso turístico o vacacional pero sí disponga de una ley general de turismo (casi todas la tienen), se generarán intereses enfrentados:

• Las CCAA interpretan que podrán imponer sanciones (en el caso de los alojamientos con fines turísticos que incurren en una actividad turística) tendentes a combatir la economía sumergida y la competencia desleal que representa para el sector turístico “regulado”, y ello a pesar de que no se hubiera dictado una norma específica para las viviendas vacacionales.
• Es obvio que los arrendadores, a falta de un Decreto de viviendas turísticas, no conocerán qué requisitos cumplir, razón por la que, concluirán, no se les podrá imponer sanciones. Deberán considerarse estos arrendamientos como una actividad de carácter civil que no puede ser considerada por la Administración como una “actividad turística”.

En el caso de las CCAA que han regulado específicamente estos arrendamientos vacacionales mediante un Decreto, nos encontramos con que esta regulación centra su atención en el concepto “canales de oferta turística”, definición que abre una nueva distinción entre los arrendamientos en los que:

• el propietario anuncia su vivienda a través de “canales de oferta turística”, razón por la que estará sometido al Decreto dictado por la CCAA, debiendo el propietario presentar la declaración responsable en el organismo correspondiente de su CCAA.
• los propietarios que anuncian sus viviendas a través de canales que NO son de oferta turística, quedando estos casos “en el limbo legal”, por cuanto los decretos de las CCAA no mencionan nada sobre ellos. En última instancia y estando excluidos estos arrendamientos de la aplicación del correspondiente Decreto, no podrán ser sancionadas conductas como la del anuncio de una vivienda vacacional a través de un cartel, o el arrendamiento concertado a través de amigos…

La CCAA de Castilla y León ha publicado recientemente el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de “viviendas de uso turístico”.

Marco de regulación del contrato

En resumen, no teniendo las CCAA competencias en materia contractual y aun cuando esté regulada la cesión de viviendas turísticas por la normativa emanada de estas administraciones, el contrato que regule la relación arrendaticia se regirá por normativa estatal,

• Por el Código Civil si se cumplen todos y cada uno de los requisitos establecidos en la letra “e” del artículo 5 de la LAU.
• Por la LAU (contrato de temporada) si no se cumplieran todos o alguno de los requisitos del referido artículo.