Obras en el interior de la vivienda

Lo que ha de tener en cuenta antes de iniciar obras en el interior de la vivienda.

Realizar obras en el interior de la vivienda no suele ser un plato de gusto. Y ello se debe a diversos factores: la acumulación de suciedad durante las mismas, la necesidad de reubicación temporal del mobiliario, el tiempo en el que se ve alterada nuestra rutina habitual…

Además de estos inconvenientes, hemos de tener en cuenta los trámites, imprescindibles, que hay que realizar, como la solicitud de permisos a la Administración pública, a la Comunidad de Propietarios o la gestión de documentación con proveedores y técnicos.

De ahí que sea muy importante elaborar una buena planificación de las obras antes de iniciarlas. Anticípese a las contrariedades y los quebraderos de cabeza durante su desarrollo de forma que todo transcurra en la forma deseada.

¿Qué tramites debo realizar como propietario, antes de iniciar obras en mi vivienda, si resido en régimen de Comunidad?

La primera cuestión que habremos de tener en cuenta una vez hayamos decidido acometer una obra en el interior de nuestra vivienda, es el alcance de la misma. Si residimos en régimen de Comunidad de Propietarios, hemos de conocer si el alcance de nuestras obras afectará a espacios comunitarios o solo a los elementos privativos.

Esta es una obligación que nos viene impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”

Por lo tanto y una vez conocido el alcance de las obras, el siguiente paso será su comunicación al administrador de la comunidad. La mejor manera de practicar esta comunicación es la presentación de un sencillo escrito en el que se informe de cuál será el alcance y la naturaleza de las obras en el interior de la vivienda. Es importante que manifestemos el compromiso de no alterar la estructura del edificio y sus elementos esenciales, anticipando nuestro respeto por la homogeneidad estética de los elementos comunes, los materiales y colores ya existentes en el inmueble (de otra manera, las obras precisarán de un acuerdo de autorización previa adoptado por la Junta General de propietarios).  Sería conveniente, además, acompañar a este escrito el presupuesto del contratista junto con la solicitud de la oportuna licencia de obras ante el Ayuntamiento de la localidad.

Además, en dicho escrito o en el propio presupuesto de la empresa contratista, deberá constar el tiempo de ejecución de las obras y el horario de trabajo de los operarios que llevarán a cabo las mismas.

Cómo “mantener la amistad” con los vecinos tras el desarrollo de las obras en el interior de la vivienda.

Un gesto que habitualmente se agradece por el resto de copropietarios del inmueble, es el de colocar un sencillo cartel en una zona común, visible, informando del inicio de las referidas obras y su duración, así como el compromiso de mantener limpias aquellas zonas comunes que resulten afectadas por el desarrollo de las obras.

Y, sobre todo, habremos de vigilar personalmente el desarrollo de las obras para impulsar las mismas de forma que el plazo de ejecución no se extienda más allá del comprometido. No perdamos de vista que las molestias y servidumbres que nos vendrán impuestas a nosotros, tendrán un efecto multiplicador sobre el resto de vecinos ajenos a la obra en el interior de nuestra vivienda.

Licencias y permisos para acometer obras en el interior de nuestra vivienda.

Después de esto, hemos de tomar contacto con el Ayuntamiento de la localidad a fin de recabar las licencias y autorizaciones necesarias, normalmente, con las oficinas de Información Urbanística de la Corporación Municipal, donde obtendremos información de los trámites a realizar con la administración:

• Se hará entrega del formulario tipo “DROU” (Declaración Responsable de Obras y usos) que será necesario cumplimentar para la ejecución de obras de carácter menor, es decir, aquellas que afectan y solo, al interior de viviendas.
• También habrá que aportar documentación complementaria según el alcance de las obras: memoria detallada o proyecto técnico, presupuesto, nombramiento de arquitectos, autorizaciones de la comunidad de propietarios, etc.
• Y por último, deberá informarse de los horarios en los cuales se pretenden desarrollar las obras conforme a la Ordenanza sobre Ruidos y Vibraciones.

Ejemplo: Queda prohibida la realización de trabajos, obras o reparaciones domésticas susceptibles de producir molestias por ruidos y vibraciones en horario nocturno de domingo a viernes, de 20:00 a 08:00 horas y en sábado y vísperas de festivos de 20:00 a 10:00 horas del día siguiente salvo las estrictamente necesarias por razones de urgencia.  < Capítulo 3, artículo 9 “Prohibiciones” de la Ordenanza sobre Ruidos y Vibraciones de Valladolid >

Del mismo modo y junto a la presentación de la anterior documentación en las oficinas de Información Urbanística, es preciso acreditar el abono de las tasas e impuestos correspondientes; todo ello conforme a las Ordenanzas relativas a las tasas reguladas por cada Ayuntamiento <ICIO y SERURB>.

Conclusión.

La ejecución de obras en el interior de la vivienda requiere de unos trámites necesarios y de una correcta planificación y gestión.

Habremos de tener en cuenta las obligaciones existentes para con la Administración pública, la Comunidad de Propietarios y para con el resto de vecinos. Por último y no menos importante, hemos de seguir un proceso ordenado y racional para la selección del contratista de forma que este en condiciones de responder a las obligaciones que contraerá con el titular de la vivienda: precio, calidades, plazo de ejecución, garantías…  De ahí que aconsejemos:

• Solicitar varios presupuestos a varias empresas del sector, al menos tres, debidamente desglosados y detallados, buscando una homogeneidad de partidas que nos permita compararlos.
• Valorar con cada empresa la oportunidad de gestionarse por su parte, todos los trámites administrativos indicados anteriormente.
• Consultar con técnicos arquitectos la viabilidad de las obras planificadas.
• Redactar un contrato de obra que proteja los intereses del promotor (el propietario) ante cualquier eventualidad.